Nach vielen Monaten der Begutachtung hat das BMF Ende des Frühjahrs die Grundanteilverordnung 2016 erlassen. Die Verordnung regelt (im außerbetrieblichen Bereich) bei vermieteten Grundstücken das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäudeanteil andererseits. Die VO dient also der Ermittlung der Abschreibungsbasis für den Gebäudeanteil und ist erstmals bei der Veranlagung für das Jahr 2016 zu berücksichtigen. Zuvor war das Aufteilungsverhältnis nach Meinung der Finanzverwaltung grundsätzlich 20% Grund und Boden und 80% Gebäude. Das „neue“ Aufteilungsverhältnis sieht 40% der Anschaffungskosten (Gesamtkaufpreis) für Grund und Boden vor und 60% der Anschaffungskosten für Gebäude. Von dieser Aufteilung kann nicht nur durch einen besonderen Nachweis abgegangen werden – etwa in Form eines Sachverständigengutachtens für den Anteil an Grund und Boden, wie es auch schon bisher bei dem 20% Grundanteil der Fall war. In der Grundanteilverordnung werden nämlich auch unterschiedliche örtliche oder bauliche Verhältnisse pauschal berücksichtigt.
(K)Ein Abweichen von dem 40/60 Verhältnis ist demnach unter folgenden Voraussetzungen vorgesehen. Hintergedanke dafür ist mitunter, dass in ländlichen Gebieten mit weniger Einwohnern typischerweise die Grundstückspreise niedriger sind und daher auch ein geringerer Grundanteil anzusetzen ist.
- Anstelle von 40% Anteil von Grund und Boden sind nur 20% anzunehmen, sofern es sich um eine Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern handelt und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 EUR liegt (unabhängig von der Art der Bebauung). Für die Ermittlung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises ist ein geeigneter Immobilienpreisspiegel mit Gliederung auf Gemeindeebene heranzuziehen.
- Bei Gemeinden mit zumindest 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis zumindest 400 EUR ausmacht, kommt es auf die Bebauung an. Es sind 30% als Anteil für Grund und Boden auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Von einer eigenen Wohn- oder Geschäftseinheit ist jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche auszugehen.
- Wiederum 40% Anteil für Grund und Boden sind bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten anzunehmen, vorausgesetzt es ist eine Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern oder eine Gemeinde mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von mindestens 400 EUR. Der höhere Anteil an Grund und Boden ist damit zu begründen, dass der Grundanteil sinkt, je mehr Wohneinheiten pro Gebäude vorhanden sind und (wie hier) umgekehrt steigt, wenn es weniger Wohneinheiten gibt.
- Für bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung vermietete Gebäude sind die Verhältnisse (Quadratmeterpreis, Anzahl der Wohn- und Geschäftseinheiten, Einwohnerzahl) zum 1. Jänner 2016 maßgebend.
- Ebenso ist der Grundanteil nicht pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig abweichen, wovon auszugehen ist, wenn der tatsächliche Grundanteil um zumindest 50% vom pauschal definierten Anteil abweicht. Bei einem pauschalen Grundanteil von 20% fehlt es demnach etwa an der Rechtfertigung, wenn 10% oder weniger bzw. 30% und mehr Grundanteil vorliegen. Für ein offenkundiges Abweichen ist insbesondere auf Größe und Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche zu achten. So kann etwa bei der Vermietung eines kleinen Gebäudes auf einer großen Grundfläche in guter Lage oder bei einem Gebäude in einem sehr schlechten technischen Zustand nicht pauschal von 60% der Anschaffungskosten für das Gebäude bzw. 40% der Anschaffungskosten für Grund und Boden ausgegangen werden. Es sind dann die tatsächlichen Verhältnisse zu ermitteln und der entsprechende Wert für die Gebäudeabschreibung anzusetzen.
